Die Stadt Cottbus/Chóśebuz versendet seit Montag, 24.03.2025, die neuen Grundsteuerbescheide.
Sie gehen an insgesamt ca.18.000 Grundstückseigentümer mit etwa 30.000 Grundstücken. Hintergrund ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichtes zur Grundstücksbemessung. Entsprechende Modelle, die von Bund und Land als Gesetzgeber vorgegeben wurden, sind nunmehr von den Kommunen umzusetzen. Durch die Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung zu den Hebesätzen in der Sitzung Ende Februar ist gewährleitet, dass die Stadt wie bisher
ca. 13,4 Millionen Euro aus der Grundsteuer A und B einnimmt.
Für einzelne Grundstückseigentümer kann es zu teils erheblichen Veränderungen der Steuerbemessung kommen. Den Bescheiden ist ein umfangreiches Informationsblatt der Stadtverwaltung beigefügt mit Hinweisen und direkten Kontaktmöglichkeiten bei Fragen.
Die Grundsteuerreform ist ein komplexes Thema, das alle Eigentümer von Immobilien sowie über die Betriebskosten auch Mieter betrifft. Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen.
1. Warum wurde die Grundsteuerreform notwendig?
Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer auf Basis veralteter Einheitswerte verfassungswidrig ist.
Ziel der Reform ist eine gerechtere Bewertung von Immobilien, die den aktuellen Marktwerten besser entspricht.
2. Welche Veränderungen ergeben sich konkret?
Die alten Einheitswerte wurden durch neue Grundsteuerwerte ersetzt.
Diese neuen Werte basieren auf aktuellen Daten wie Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart und Wohnfläche.
Die Berechnung erfolgt nach dem sogenannten Bundesmodell, das jedoch von den einzelnen Bundesländern angepasst werden kann. Brandenburg und somit auch Cottbus/Chóśebuz wendet das Bundesmodell an.
3. Was mussten Cottbuser Eigentümer tun?
Alle Eigentümer in Cottbus/Chóśebuz waren verpflichtet, Grundsteuerwerterklärungen zum Stichtag 01.01.2022 beim Finanzamt einzureichen.
4. Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung erfolgt wie bisher in drei Schritten:
Feststellung Grundsteuerwert (durch das Finanzamt)
Feststellung Grundsteuermessbetrag (durch das Finanzamt)
Festsetzung Grundsteuer (durch die Stadt Cottbus/Chóśebuz)
Den Grundsteuermessbetrag setzt das Finanzamt Cottbus (nach Neubewertung) fest und teilt diesen dem Eigentümer und der Stadt Cottbus/Chóśebuz mit. Der festgesetzte Grundsteuermessbetrag wird mit dem Grundsteuer-Hebesatz der Stadt Cottbus/Chóśebuz multipliziert. Die daraus ermittelte Grundsteuer wird durch die Stadt Cottbus/Chóśebuz mittels Grundbesitzabgabenbescheid erhoben.
5. Wie hoch ist der Hebesatz in der Stadt Cottbus/Chóśebuz?
Das Land Brandenburg hat Ende November 2024 ein Transparenzregister mit individuellen Empfehlungen für jede Gemeinde zu neuen Hebesätzen veröffentlicht. Die Anwendung dieser Hebesätze führt aus Sicht des Landes Brandenburg zu einer aufkommensneutralen Umsetzung der Grundsteuerreform in jeder Gemeinde. Die Stadt Cottbus/Chóśebuz hat sich bei der Ermittlung der neuen Hebesätze an die Empfehlungen des Landes Brandenburg gehalten, da dadurch gewährleistet wird, dass die Stadt Cottbus/Chóśebuz wie bisher 13,4 Millionen Euro aus der Grundsteuer A und B einnimmt.
Die Höhe der Hebesätze wurde durch die Stadtverordnetenversammlung am 26.02.2025 beschlossen. Sie betragen
540% für Grundstücke (Grundsteuer B) und
420% für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A).
6. Was bedeutet „Aufkommensneutralität“ bzw. „Ertragsneutralität“ für Cottbus/Chóśebuz?
Ertrags- oder Aufkommensneutralität bedeutet nicht, dass die zu zahlende Grundsteuer für jeden Steuerpflichtigen gleichbleibt, sondern dass die Stadt in Summe nominal das gleiche Grundsteueraufkommen wie bisher erhält.
7. Warum zahle ich mehr, wenn das Grundsteueraufkommen doch gleichbleiben soll?
Für einzelne Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz kann es zu einer Mehr- oder Minderbelastung kommen. Zur Belastungsverteilung können keine pauschalen Aussagen getroffen werden. Allerdings ist zu erkennen, dass bei der Neubewertung des Finanzamtes die Messbeträge bei Geschäftsgrundstücken in vielen Fällen deutlich gesunken sind und für Wohngebäude häufiger gestiegen sind. “Unterm Strich“ gleichen sich diese Effekte auf Ebene der Stadt insgesamt aus; die einzelnen Grundstückseigentümer zahlen jedoch teilweise mehr und teilweise weniger.
8. Wann muss ich die neue Grundsteuer zahlen?
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer und wird lt. Grundsteuergesetz am 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. eines jeden Jahres fällig. Da die Grundbesitzabgabenbescheide im Jahr 2025 erst im März verschickt werden konnten, verschiebt sich die gesetzliche Fälligkeit des 15.02. auf den 28.04.2025.
9. Wie erkenne ich, ob ich der Stadt Cottbus/Chóśebuz bereits ein SEPA-Lastschriftmandat erteilt habe?
Wenn Sie für den Einzug der Grundbesitzabgabenforderungen ein SEPA-Lastschriftmandat erteilt haben, befindet sich dieser Hinweis auf dem Grundbesitzabgabenbescheid unter dem Punkt „Zahlungsaufforderungen“.
10. Wie erteile ich ein SEPA-Lastschriftmandat?
Sollte in der Stadt Cottbus/Chóśebuz kein SEPA-Lastschriftmandat hinterlegt sein, liegt dem Grundbesitzabgabenbescheid ein Formular zur Erteilung eines SEPA-Lastschriftmandates bei. Außerdem finden Sie das Formular auf der Internetseite der Stadt Cottbus/Chóśebuz. Dieses schicken Sie ausgefüllt mit originaler Unterschrift zurück.
Nachdem das Mandat in der Stadt Cottbus/Chóśebuz bearbeitet wurde, erhalten Sie eine Mitteilung über den Einzug der Forderungen.
11. Ich kann die Grundbesitzabgaben zu den Fälligkeitsterminen nicht zahlen. Welche Möglichkeit habe ich?
Sollte es Ihnen nicht möglich sein, die Grundbesitzabgaben zu den Fälligkeitsterminen zahlen zu können, kann entsprechend § 222 Abgabenordnung (AO) eine Stundung gewährt werden. Bitte wenden Sie sich dazu vor Fälligkeit mit einer kurzen Begründung und einem Ratenzahlungsvorschlag an uns.
12. Wo erhalte ich weitere Informationen zur neuen Grundsteuer?
Das Finanzamt Cottbus ist der erste Ansprechpartner für Fragen zur Grundsteuerwertermittlung. Die Berechnung des Grundsteuerwertes und Grundsteuermessbetrages finden Sie auf dem Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes. Weitere Erläuterungen erhalten Sie ausführlich auf der Internetseite des Landes Brandenburg – https://finanzamt.brandenburg.de/fa/de/themen/grundsteuer/
Die Stadt Cottbus/Chóśebuz informiert über den örtlichen Hebesatz und die Grundsteuerfestsetzung.
13. Welche Möglichkeit habe ich, die Stadtverwaltung Cottbus/Chóśebuz bei Fragen zu erreichen?
Die Kontaktdaten entnehmen Sie bitte dem Grundbesitzabgabenbescheid oder dem Beiblatt zum Grundbesitzabgabenbescheid.
14. Ich habe einen Grundbesitzabgabenbescheid erhalten, bin aber nicht mehr Eigentümer. Was kann ich tun?
Sollte es nach dem 1. Januar 2022 zu einem Eigentumswechsel gekommen sein, findet durch das Finanzamt eine Zurechnung des Grundsteuerwertes auf den neuen Eigentümer statt. Diese Zurechnungsfortschreibung ist für die Erhebung der Grundsteuer durch die Stadt Cottbus/Chóśebuz bindend. Solange der Stadt Cottbus/Chóśebuz die Zurechnungsfortschreibung nicht vorliegt, kann auch der Grundbesitzabgabenbescheid nicht geändert werden. Der bisherige Eigentümer ist weiter zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet, bis ein geänderter Grundbesitzabgabenbescheid die Steuerpflicht beendet.
Sollten im Kaufvertrag dazu andere Vereinbarungen getroffen worden sein, haben diese auf die Steuerschuld keinen Einfluss.
15. Muss ich die Grundsteuer trotz Einlegung eines Widerspruches zahlen?
Bitte beachten Sie, dass die Grundsteuer auch dann gezahlt werden muss, wenn gegen den Bescheid ein Widerspruch beim Finanzamt Cottbus oder ein Widerspruch bei der Stadt Cottbus/Chóśebuz eingelegt wurde.
16. Hat ein Widerspruch gegen den Grundbesitzabgabenbescheid Aussicht auf Erfolg, wenn ich bereits gegen den Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt in Widerspruch gegangen bin?
Der Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes sind für die Stadt Cottbus/Chóśebuz Grundlagenbescheide. Das heißt, dass diese für die Erhebung der Grundsteuer bindend sind. Aus diesem Grund ist die Einlegung eines Widerspruches gegen den Grundbesitzabgabenbescheid der Stadt Cottbus/Chóśebuz als Folgebescheid unzulässig.
Sobald das Finanzamt Änderungen in der Bewertung vornimmt, erhält die Stadt Cottbus/Chóśebuz diese Informationen und kann entsprechend den Grundbesitzabgabenbescheid ändern. Eventuell zu viel gezahlte Beträge werden Ihnen dann selbstverständlich erstattet.
